قانونگذاران کلرادو دسترسی اولویت به مسکن مقرون به صرفه را بازگرداندند

نه سال پیش، یکی از معدود املاک مسکونی سیلورتورن با محدودیت درآمد به یک شرکت خصوصی فروخته شد. این فروش – به قیمت بیش از دو برابر ارزش ارزیابی شده ملک – باعث ایجاد نگرانی در جامعه کوهستانی پرخرج مبنی بر اینکه مالک جدید آپارتمان های بلو ریور ممکن است محدودیت اجاره را که 78 واحد آن را پس از پایان ادعاها مقرون به صرفه نگه می داشت، بردارد.

این ضرب‌الاجل برای امسال تعیین شده بود و مقامات محلی به اندازه کافی نگران بودند که با مالکان جدید روستای گرین‌وود برای تمدید حمایت‌های مقرون‌به‌صرفه حداقل تا پایان سال 2025 در ازای دریافت 650000 دلار، به توافق رسیدند.

رایان هایلند، مدیر شهری سیلورتورن، گفت، اگر شهر در سال 2015 از فروش پیش از موعد مطلع بود، مقامات می توانستند برای خرید مجتمع آپارتمانی پول جمع آوری کنند – یا ترتیبی دهند که آن را به شخص دیگری بفروشند.

از آنجایی که کلورادو در سال های آینده با موجی از الزامات قیمت تمام شده روبرو است، قانونگذاران ایالتی امیدوارند به دولت های محلی فرصتی بدهند که سیلورتورن نداشت. لایحه خانه 1175، که قبلاً به تصویب مجلس رسیده است، به شهرداری ها این حق را می دهد که اگر مسکن یارانه ای برای فروش درج شده است، از خرید مسکن یارانه ای خودداری کنند و در صورت منقضی شدن توافقنامه های استطاعت، به اطلاعیه بیشتری نیاز دارد.

هنگامی که مالک با خریدار خصوصی به قیمتی رسید، شهر یا گروهی که از طرف آن اقدام می‌کنند می‌توانند وارد عمل شوند و با پیشنهاد مطابقت کنند، و اطمینان حاصل کنند که واحدها پس از انقضای شرایط مقرون به صرفه به اجاره بازار تبدیل نمی‌شوند.

هنگامی که آنها تمام شوند، (مالک جدید) می تواند اجاره بازار را دریافت کند. هایلند گفت: زمانی که در حال خرید املاک و مستغلات هستید و زمانی که در افق شماست، این یک تصمیم تجاری هوشمندانه است. همانطور که می‌توانید تصور کنید، معاملاتی مانند این اتفاق می‌افتد و مقامات محلی از وقوع آن اطلاعی ندارند، بنابراین جایی برای گفتگو وجود ندارد.»

در مورد آپارتمان‌های بلو ریور، با نزدیک شدن به تاریخ انقضای اولیه 2020، رئیس Tralee Capital به سامیت دیلی گفت که او آماده نیست بگوید اجاره‌ها چگونه تغییر می‌کند.

این لایحه در اوایل این ماه با 38 به 23 تصویب شد و اکنون به مجلس سنای ایالت می رود. این دومین تلاش گروهی از قانونگذاران دموکرات برای تصویب یک سیاست حق اول است که به گفته آنها به دولت های محلی این امکان را می دهد تا از مستاجران در برابر توسعه دهندگان تجاری که ملک می خرند و اجاره را افزایش می دهند، محافظت کنند.

اولین گام در اتخاذ این سیاست، رویکردی گسترده‌تر بود که برای فروش ساختمان‌ها به نرخ بازار نیز اعمال می‌شد. این مصوبه سال گذشته پس از بحث و گفتگوهای گسترده به تصویب قوه مقننه رسید.

اما گروه‌های تجاری با موفقیت از فرماندار جرد پولیس برای وتو کردن آن لابی کردند و انتقاد شدید قانونگذاران دموکرات را که از آن حمایت کردند، برانگیخت.

وتو باعث شد حامیان در سال جاری رویکرد خود را محدود کنند. اندی بوزنکر، نماینده دی-فورت کالینز، گفت که آنها بر حفظ موجودی مسکن یارانه ای موجود در ایالت که در خطر کاهش در سال های آینده است، تمرکز کردند.

طبق گزارش اداره مسکن و دارایی کلرادو، حدود 111000 واحد یارانه ای با شرایط مقرون به صرفه در کلرادو وجود دارد. پروژه‌های مسکن یارانه‌ای گران هستند و ساخت آن‌ها دشوار است و توسعه‌دهندگان عمدتاً به اعتبارات مالیاتی فدرال برای کارکرد تأمین مالی متکی هستند.

این معافیت‌های مالیاتی شامل الزامات محدود کردن نرخ اجاره بر اساس سطوح درآمد معین است.

اما این ادعاها از نظر زمانی محدود هستند و اغلب حداقل 30 سال طول می کشند. در دهه آینده، 15000 واحد مقرون به صرفه اینجا دیگر مشمول محدودیت هایی نخواهند بود که آنها را از دسترس ساکنان کم درآمد کلرادا دور می کند.

این بدان معنا نیست که این ملک بلافاصله فروخته می شود یا به اجاره یا قیمت بازار تبدیل می شود. اما انقضای قریب الوقوع یک علامت هشدار برای طرفداران مسکن است زیرا آنها برای محافظت از مسکن ارزان قیمت در ایالت مبارزه می کنند.

کینزی هاستد، مدیر ارشد برنامه گفت: وقتی شرکت‌های خصوصی املاک یارانه‌ای را خریداری می‌کنند که نیازمندی‌های مقرون به صرفه آن‌ها به پایان می‌رسد، “ما شاهد افزایش سریع و قابل توجه اجاره هستیم — ما شاهد سرمایه‌گذاری کمتری در حفظ املاک و مراقبت از ساکنان هستیم. سیاست های ایالتی و محلی در اینترپرایز. بنابراین ما در تلاش هستیم تا آن را مختل کنیم.»

صرفه جویی در بازار مسکن یا سرمایش؟

مخالفان و بدبینان گروه های تجاری و صاحبان املاک استدلال کردند که این لایحه مانع توسعه ایالت خواهد شد.

“بزرگترین ترس ما با این کار این بود که اثری سرد کننده بر سرمایه و بازارها ایجاد کنیم و سپس به نتایجی که می‌خواستیم، یعنی مسکن بیشتر در بازار، نخواهیم رسید؟” تد لیتی، مدیر عامل انجمن خانه سازان کلرادو، در جلسه استماع اولیه کمیته در ماه فوریه شهادت داد.

اما حامیان می‌گویند که حفظ مسکن یارانه‌ای در حال حاضر اهمیت ویژه‌ای دارد – نه تنها به این دلیل که الزامات مقرون‌به‌صرفه پایان می‌یابد، بلکه به این دلیل که راه‌حل ترجیحی پولیس برای بحران مسکن، مسکن بیشتر است که متراکم‌تر در شهرهای کلرادو ساخته می‌شود.

در حالی که برخی از حامیان لایحه حق امتناع نیز از اصلاحات کاربری اراضی در پولیس حمایت می کنند، در صورت موفقیت، این رویکرد سیاستی به ثمر خواهد نشست. آنها بارها بر ضرورت امداد رسانی در این بین با توجه به شدت بحران مسکن در این ایالت تاکید کرده اند.

هاستد گفت: «ما باید با حفظ مسکن ارزان قیمت موجود شروع کنیم. در غیر این صورت، ما به حفر چاله عمیق‌تر ادامه می‌دهیم و هرگز از آن خارج نمی‌شویم.»

تغییر رویکرد، همراه با اصلاحاتی که در جریان تصویب این لایحه در مجلس در سال جاری انجام شد، با موفقیت برخی از مخالفت‌های سال گذشته، از جمله گروه‌هایی که نماینده بانک‌ها و بیمه‌گران مالکیت بودند را خنثی کرد.

اما دیگر دشمنان قدیمی، از جمله انجمن آپارتمان کلرادو و گروه تجاری قدرتمند Colorado Concern، همچنان مخالف هستند. قانونگذاران جمهوری خواه نیز همینطور هستند که این لایحه را حمله ای به حقوق مالکان می دانند.

“اگر به سرمایه گذاری 20 میلیون دلاری در پروژه ای مقرون به صرفه در کلرادو فکر می کنید، همچنان نگران این هستید که این ابر در عنوان چیزی که در حال توسعه هستید وجود داشته باشد و (برخی ممکن است تصمیم بگیرند) به دلیل آن به جای دیگری بروید.” درو همریک، معاون ارشد روابط دولت برای انجمن آپارتمان گفت. ما همچنان به انگی که این امر بر سرمایه گذاری مسکن وارد می کند باور داریم و نگران هستیم.»

همریک استدلال می‌کرد که این سیاست قیمت‌های توسعه را کاهش می‌دهد زیرا خریداران بالقوه مجبور نیستند زمان و پول زیادی را برای تحقیق و مناقصه روی املاکی که ممکن است همچنان در مالکیت دولت محلی قرار گیرند، سرمایه‌گذاری کنند.

او گفت که از بخش دیگری از این لایحه حمایت می کند که به دولت های محلی “حق اولین پیشنهاد” را برای فروش املاک به نرخ بازار می دهد. اما او قاطعانه مخالف بقیه بود.

گروه‌ها و سازمان‌های دیگری که به دنبال اصلاح این لایحه هستند با توسعه‌دهندگان برجسته و صاحبان املاک پیوند دارند.

راه رسیدن به میز استانداری

این لایحه اکنون به سنا می رود، جایی که مصوبه گسترده تری در سال گذشته پس از تاخیرها و مذاکرات تصویب شد. اگر نسخه جدید تصویب شود، این لایحه اولین حق امتناع در سراسر کشور را در نظر می گیرد.

برخی از شهرها، شهرستان‌ها و انجمن‌های مسکن نسخه‌ای از این سیاست را دارند و قانون‌گذاران در مریلند قوانین پیشرفته‌ای دارند که شامل حق انصراف برای اجاره‌کنندگان برای خرید خانه‌شان می‌شود.