قانون کلرادو از توقیف اموال به جای جریمه در شهرستان های مترو جلوگیری می کند

قانونگذاران ایالت کلرادو قانون جدیدی را به عنوان بخشی از تلاش چندین ساله برای پایان دادن به سلب مالکیت توسط انجمن های صاحب خانه و شهرستان های شهری بر اساس جریمه ها و هزینه های پرداخت نشده تصویب کردند.

لایحه های اصلاحی – از جمله لایحه مناطق مترو که قبلاً به تصویب رسیده است – با هدف ایجاد قوانین جدید برای ساختمان های آپارتمانی و مناطق مترو از طریق محدود کردن سلب مالکیت که هزاران مالک خانه را در سال های اخیر تحت تأثیر قرار داده است، است. آنها همچنین اعلامیه های مربوط به تخلفات را به مالکان خانه بهبود می بخشند و میزان جریمه ها و هزینه های مالکان را تنظیم می کنند.

اما قانونگذاران همیشه روی رویکرد درست توافق نکرده اند. لایحه ای که HOA ها را محدود می کند که چه زمانی می توانند سلب مالکیت را آغاز کنند و چقدر می توانند خانه ها را در حراج بفروشند، در رای گیری مجلس نمایندگان در هفته گذشته با اندکی از دست دادن.

و به نظر می رسد لایحه دیگری که مربوط به صدور مجوز به مدیران ساختمان های آپارتمانی است گیر کرده است.

در کلرادو، کاندومینیوم ها و مناطق مترو می توانند به طور قانونی خانه های ساکنان را سلب کنند و حتی با بانک هایی که وام مسکن آنها را نگه می دارند، حق حبس را جایگزین می کنند. سپس آنها می توانند ملک را بفروشند تا پولی را که ساکنین بدهی دارند، دریافت کنند – و مالک همچنان می تواند با وام مسکن باقی بماند و هیچ یک از سهامی که ساخته اند باقی بماند.

روز جمعه، فرماندار جرد پولیس لایحه 1267 مجلس نمایندگان را امضا کرد که در سال 2025 اجرایی می شود. قانون جدید به شهرستان‌های مترو که مسئول اجرای پیمان‌ها هستند اجازه نمی‌دهد اموال را به دلیل هزینه‌های پرداخت نشده یا هزینه‌های مربوط به نقض عهد، سلب مالکیت کنند یا آن را در مزایده بفروشند – اگرچه هنوز هم می‌توانند جریمه و حق التزام اعمال کنند.

همچنین مناطق مترو را ملزم به تدوین قوانین مکتوب در مورد جریمه ها و هزینه ها می کند. آنها باید با قوانین مربوط به میثاق‌هایی که قبلاً مشمول HOA شده‌اند، مطابقت داشته باشند، مانند مقرراتی که مانع از محدود کردن محتوای پرچم‌ها یا علائم نمایش داده شده توسط مالکان خانه می‌شود.

کریستی پولارد، مدیر اجرایی ائتلاف آموزشی منطقه مترو، که از شفافیت و پاسخگویی در سازمان‌های شبه دولتی حمایت می‌کند، گفت: این قانون تمایل جوامع را برای حفظ پیمان‌ها و در عین حال محافظت از امنیت مالی مالکان خانه متعادل می‌کند. او در بیانیه ای این قانون را “پیروزی قابل توجه” برای مردم کلرادا که در بیش از 2200 منطقه مترو در سراسر ایالت زندگی می کنند، خواند.

دو لایحه دیگر مربوط به مقررات HOA هنوز در مجلس ایالتی معلق است.

لایحه 1337 مجلس برای رای گیری نهایی قبل از رفتن به میز استانداری در راه است. این لایحه اختیارات HOA را برای مصادره خانه شخصی سلب نمی کند، اما آن را ملزم به طرح دعوای مدنی علیه صاحب خانه و اخذ حکم شخصی می کند، مگر اینکه مالک خانه در روند ورشکستگی باشد.

این لایحه همچنین مستلزم آن است که اگر مالک خانه طرح پرداخت را تنظیم کند، اخطار سلب مالکیت پس گرفته شود. این امر بازپرداخت وکلای HOA را به صاحبان خانه محدود می‌کند و فهرست اولویت‌هایی از کسانی که می‌توانند خانه‌ای را هنگامی که به حراج می‌رود خریداری کنند، ایجاد می‌کند.

هدف از این کار مقرون به صرفه نگه داشتن آن است – در اولویت قرار دادن صاحب خانه.

در حالی که این لایحه در حال پیشرفت است، یک لایحه بحث برانگیز برای تمدید الزامات مجوز برای مدیران جامعه HOA که در سال 2018 منقضی شده بود، از اوایل ماه مارس تغییر نکرده است. لایحه 1078 مجلس نمایندگان دو کمیته مجلس را تصویب کرد و ماه گذشته به کمیته سوم ارجاع شد، جایی که هنوز در انتظار تصمیم گیری است.

این لایحه باید از طریق کمیته تخصیص، دو رای در مجلس، حداقل یک کمیته سنا، و سپس رای در سنا برای تصویب – همه تا پایان جلسه قانونگذاری در 8 مه به تصویب برسد.

لایحه مشابهی در سال 2019 در هر دو مجلس تصویب شد، اما توسط فرماندار وتو شد و تلاش دیگری در سال 2022 با شکست مواجه شد.

هفته گذشته، لایحه 1158 مجلس نمایندگان، که قوانین جدیدی را برای سلب مالکیت خانه ها توسط HOAs وضع می کرد، در مجلس با 32 رای به 28 رای شکست خورد، یک رای کمتر از 33 رای لازم برای انتقال آن به سنا. .

این لایحه همچنین سقفی برای هزینه های وکلا در نظر گرفته است که صاحبان خانه باید برای HOA پوشش دهند. این مبلغ پیشنهاد اولیه را در حراجی‌ها برای خانه‌های سلب‌شده تعیین می‌کند، از جمله در نظر گرفتن 60 درصد از حقوق صاحبان سهام. و این باعث می شود کسانی که می توانند خانه های مزایده بخرند محدود شود.

در حالی که برخی از قانونگذاران احساس می کردند که این لایحه حاوی مقرراتی است که بسیار شبیه به مفاد دیگر لوایح HOA یا شاید در تضاد با آنها است، نماینده Nucketta Ricks، نماینده دموکرات Aurora و حامی لایحه، این انتقادات را رد کرد.